Kiracı Hangi Şartlarda Çıkarılır?

“Evi Satıyorum, Çıkman Lazım” Demek Yeterli mi?

Gayrimenkul sahipleri ile kiracılar arasında en çok yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceği konusudur. Özellikle ev satışı sonrası sıkça sorulan şu soru gündeme gelir:
“Evi satıyorum, çıkman lazım demek kiracıyı çıkarmak için yeterli mi?”

Bu yazıda, kiracının hangi durumlarda çıkarılabileceğini, ev satıldığında kiracının haklarını ve yasal tahliye süreçlerini net ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.

Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi belirli ve sınırlı nedenlere bağlıdır. Ev sahibinin keyfi olarak kiracıyı çıkarması mümkün değildir.

1. Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması

• Belirli süreli sözleşmelerde süre bitse bile kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir.

• Ev sahibi, haklı bir neden yoksa sözleşmeyi tek taraflı sonlandıramaz.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi veya birinci derece yakınları (eş, çocuk, anne-baba) için konut veya işyeri ihtiyacı varsa:

• Tahliye davası açılabilir

• İhtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekir

• Dava süreci genellikle 6–12 ay sürebilir

3. Ev Satıldığında Kiracı Çıkarılabilir mi?

Bu en çok merak edilen konudur.

❌ Hayır, “Evi satıyorum, çıkman lazım” demek yeterli değildir.

Ev satıldığında:

• Kira sözleşmesi yeni maliki de bağlar

• Kiracı, sözleşme süresi boyunca evde kalmaya devam edebilir

Yeni Ev Sahibinin Tahliye Hakkı

Yeni malik;

• Tapu devrinden sonra 6 ay beklemek

• Ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak
  zorundadır.

Alternatif olarak:

• İlk kira sözleşmesinin bitiminde de tahliye davası açabilir.

4. Kiranın Ödenmemesi

Kiracı:

• Kirasını ödemezse

• Aynı kira döneminde iki haklı ihtar alırsa

Ev sahibi tahliye davası açabilir.

5. Tahliye Taahhüdü Varsa

Kiracı, noter onaylı veya yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse:

• Belirtilen tarihte çıkmak zorundadır

• Çıkmazsa ev sahibi doğrudan icra yoluna gidebilir

6. Komşulara Rahatsızlık veya Eve Zarar Verme

Kiracının:

• Apartman düzenini bozması

• Eve ciddi zarar vermesi

durumlarında, ihtar sonrası tahliye davası açılabilir.

Kiracı Ev Satıldığında Haklarını Bilmelidir

Kiracı açısından önemli noktalar:

• Yeni ev sahibi kira bedelini keyfi artıramaz

• Sözleşme koşulları aynen devam eder

• Yazılı ve yasal bildirim olmadan tahliye edilemez

Ev Sahipleri İçin Önemli Uyarılar

• Sözlü beyanlar hukuki sonuç doğurmaz

• Usulsüz tahliye girişimleri tazminat ve ceza riskine yol açabilir

• Süreç mutlaka yazılı ve yasal zeminde yürütülmelidir

Sık Sorulan Sorular 

Evi satıyorum diye kiracı çıkarılır mı?
Hayır. Yasal süreç ve süreler olmadan kiracı çıkarılamaz.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. En az 6 ay beklemek ve dava açmak gerekir.

Kiracı çıkmazsa ne yapılır?
Tahliye davası veya icra yoluna başvurulmalıdır.

Sonuç

Özetle;
“Evi satıyorum, çıkman lazım” demek hukuken geçerli değildir.
Kiracıların da ev sahiplerinin de haklarını bilmesi, süreci doğru ve yasal şekilde yönetmesi büyük önem taşır.

Emlak yatırımlarınızda ve kiralama süreçlerinizde hukuki risk yaşamamak için profesyonel emlak danışmanlığı ve hukuki destek almak her zaman avantaj sağlar.